O Inspeção Predial é uma de muitas tarefas importantes. Isso deve ser feito com frequência, pois pode evitar acidentes irritantes e prevenir problemas mais sérios nos apartamentos.
Nesse teste, todos os aspectos devem ser analisados e o administrador deve estar totalmente preparado para a consulta. Pode ser realizado pela autoridade competente após este teste.
É importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de estado para estado brasileiro.
Para prevenir, o próprio zelador pode se programar para fazer uma inspeção nos elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, nos para-raios, playground, entre outros locais, uma vez por semana. Mas essa não é a inspeção de que tratam as normas técnicas.
Passo a passo: inspeção predial de acordo com a NBR 16747
A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.
Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação.
As etapas da inspeção predial são basicamente:
- Levantamento de dados e documentação, que deve ser solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação
- Análise desses dados e documentos, para verificar se existem falhas (que devem ser apontadas no relatório final)
- Entrevista para coleta de dados sobre a edificação, quando o profissional procura saber a idade da edificação, seu histórico de manutenções e reformas, entre outros
- Vistoria sistêmica da edificação, para a detecção de falhas ou anomalias
- Classificação das falhas e anomalias detectadas na vistoria, determinando o fator causador da perda de desempenho (foi decorrente do projeto? da execução? do uso? foi causada por agentes externos? está relacionada ao envelhecimento natural?)
- Recomendação de ações necessárias para corrigir estas falhas ou anomalias
- Organização das ações prioritárias conforme sua urgência
- Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção existente (ele está sendo executado? a frequência das ações está correta? as ações propostas podem mesmo ser realizadas? o equipamento “x” ou “y”pode ser acessado com segurança?)
- Emissão do laudo com todas as informações.
Veja os sistemas, elementos e equipamentos que devem ser inspecionados:
- Elementos estruturais aparentes;
- Sistemas de vedação (externos e internos);
- Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
- Sistemas de esquadrias;
- Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
- Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
- Sistemas de instalação elétrica;
- Geradores;
- Elevadores;
- Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
- Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo);
- Sistemas de ar condicionado;
- Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios);
- Sistema de combate a incêndio;
- Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
- Acessibilidade.
Documentos analisados na inspeção predial
Na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção.
Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado, apesar de a Norma NBR 16747 sobre o Laudo de Inspeção Predial recomendar a análise de alguns documentos como:
- Manual da edificação;
- Manuais dos equipamentos instalados;
- Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)
- Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
- AVCB e demais projetos legais;
- Regimento interno;
- Licenciamento ambiental;
- Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
- Contratos de manutenção de equipamentos;
- Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
- Relatórios e atestados do SPDA;
Entre outros.
Laudo de Inspeção Predial
Após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado.
Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.
Ele contém: toda a identificação do contratante, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise, além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos capturadas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como a avaliação da manutenção e as conclusões.
O documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.
Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos à multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.
Norma aponta o que é prioritário quando o assunto é correção de anomalias
A nova norma ABNT NBR 16747:2020 aponta patamares de urgência nos quais as correções das anomalias encontradas na inspeção predial devem ser classificadas.
Powered by Cia Web SitesA prioridade mais alta deve ser dada às correções de perdas de desempenho que comprometam a saúde e/ou a segurança dos usuários e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, e também quando a perda de desempenho pode gerar riscos ao meio-ambiente. A norma ainda destaca que são correções de prioridade máxima aquelas em que há comprometimento da durabilidade ou vida útil da edificação, entre outros aspectos.
Sendo assim, falhas de impermeabilização, sejam em estruturas como lajes, terraços, caixas d’água, entre outros, em que comprometem a vida útil da edificação e também a saúde e segurança dos usuários, ou ainda em bacias de contenção, ETEs e ETAs de edificações industriais em que há risco ao meio-ambiente, são sempre prioridade 1.
Na prioridade intermediária ficam as correções de falhas ou anomalias que, ainda que impactem sobre a funcionalidade da edificação, não comprometem a saúde e segurança dos usuários.
Já no terceiro patamar, menos prioritário, ficam as correções de pequenos prejuízos à estética que não comprometam muito o valor da edificação. Estas podem ser realizadas sem urgência.
Lei de Inspeção Predial não é federal
A legislação de Inspeção Predial não é federal, o que dá liberdade para que os estados e municípios definam as práticas que devem ser obedecidas em sua região.
No geral, a legislação pede a realização de vistoria e laudo de Inspeção Predial (IP). Em alguns casos, é necessária a apresentação do laudo de IP na prefeitura ou órgão designado por ela.
Essas leis tentam evitar acidentes prediais. Isso porque, só para se ter uma ideia, em média 66% desses acidentes ocorrem por falhas de manutenção e uso.
Confira as legislações em vigor ou os projetos de lei em tramitação de Norte a Sul do País:
Região Sul
Em Porto Alegre, desde 2012, segundo o Decreto 17.720, para obter o certificado de Inspeção Predial, é preciso apresentar o Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) para a Secretaria Municipal de Obras e Viação (SMOV). O LTIP deve ser feito por um profissional que tenha registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-RS) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS).
Já na capital catarinense, Florianópolis, o Projeto de Lei nº 13101/2008 que regulamentava a questão foi arquivado em 2015. Já em Balneário Camboriú, também em Santa Catarina, desde 2008 está em vigor a Lei 2805, que orienta que as vistorias periódicas feitas no condomínio sejam registradas em um parecer técnico que deve ser anexado ao Formulário de Inspeção Técnica e à Ficha Técnica da Edificação.
Sudeste
Em São Paulo e região, existem algumas legislações vigentes no que diz respeito a inspeção predial. Confira as cidades que já possuem legislação vigente:
- Bauru: Lei 4444;
- Jundiaí: Lei Complementares nº 261 e 278;
- Ribeirão Preto: Lei Complementar 1.669;
- Santos: Lei Complementar 441;
- São Vicente: Lei 2854-A.
No Rio de Janeiro está em vigor a Lei Estadual nº 6400, de 05 de Março de 2013, que determina a realização periódica por auto vistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e criar o laudo técnico de vistoria predial. A lei reforça, ainda, a responsabilidade do síndico na questão. O modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVT) deve ser estabelecido por cada prefeitura municipal do estado.
Norte
Belém, a capital do Pará, por meio da lei municipal nº 7737, regulamentada em 1994, prevê que a prefeitura faça vistoria anuais nos edifícios que tenham mais de 2 andares, independentemente de serem residenciais ou comerciais.
Nordeste
Em Fortaleza, assim como em Porto Alegre, a prefeitura emite um certificado de inspeção predial. Para ser obtido, deve seguir o que é orientado na lei nº 9913, vigente desde 2012. Exigida há mais de 15 anos em Salvador, a Lei 5907 é que orientação sobre a inspeção predial na capital baiana.
Centro-oeste
Em Goiás, existe um Projeto de Lei para que seja necessário o Certificado de Inspeção Predial. Além disso, caso o Laudo Técnico de Certificação de Inspeção Predial aponte alguma irregularidade e o projeto seja aprovado – e a lei entre em vigor -, o documento deverá ser protocolado junto ao órgão competente somado a um cronograma de correções.
Já em Cuiabá, capital do Mato Grosso, a Lei 5.587 regulamenta a realização da inspeção periódica e, como instrumento parte desta fiscalização, foi criado o Laudo de Inspeção Predial (LIP).
Em outras cidades, busque sempre consultar a legislação vigente, seja municipal ou estadual. Como existem vários projetos de lei em andamento, é bom ficar sempre atento. Com ou sem legislação, vale manter o hábito de fazer as inspeções, afinal, isso só trará benefícios para o condomínio.
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